Energieeffizienz ist beim Immobilienkauf kein Nice-to-have mehr – sie beeinflusst Kaufpreise, Mietertrag und Finanzierungskonditionen direkt. Die drei DACH-Länder verwenden unterschiedliche Systeme zur Bewertung und Dokumentation der Energieeffizienz von Gebäuden.

Schweiz: GEAK – Gebäudeenergieausweis der Kantone

Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) bewertet Schweizer Liegenschaften auf einer Skala von A (sehr effizient) bis G (ineffizient) in zwei Dimensionen:

  • Gebäudehülle: Dämmung, Fenster, Wärmebrücken
  • Gesamtenergieeffizienz: inkl. Heizsystem, Warmwasser, Beleuchtung

Der GEAK ist in keinem Kanton generell obligatorisch beim Verkauf (Stand 2026), wird aber von Banken bei der Hypothekarvergabe und von Käufern zunehmend verlangt. Einige Kantone (z.B. Neuenburg, Waadt) haben eine Aushangpflicht für Mietobjekte eingeführt. Kosten: ca. 800–2.500 CHF je nach Grösse. Der GEAK Plus enthält zusätzlich eine Modernisierungsberatung.

Deutschland: Energieausweis nach GEG

In Deutschland ist der Energieausweis seit 2009 Pflicht, geregelt im Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 die frühere EnEV ablöste. Beim Verkauf oder Neuvermietung muss ein Energieausweis vorgelegt werden – Verstösse sind bussgeldbewehrt (bis 15.000 €). Es gibt zwei Typen:

  • Verbrauchsausweis: basiert auf tatsächlichem Verbrauch der letzten 3 Jahre, günstiger (ca. 80–150 €), aber weniger aussagekräftig
  • Bedarfsausweis: technische Berechnung des theoretischen Energiebedarfs, teurer (ca. 300–500 €), aber objektiver

Die Energieklassen reichen von A+ bis H. Ab 2026 müssen laut GEG neue Heizungen in der Regel zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden – ein erheblicher Kostenfaktor bei Altbauten.

Einfluss auf den Immobilienwert

Studien zeigen, dass Gebäude der Klassen A und B in Deutschland bis zu 20–25 % mehr erzielen als vergleichbare Objekte der Klassen E–H. Banken wie die KfW bieten günstigere Kredite für energieeffiziente Gebäude (KfW-Effizienzhaus 40, 55, 70).

Österreich: HKEM – Heizwärmebedarfs- und Energiekennzahl

In Österreich regelt das OIB-Dokument (Österreichisches Institut für Bautechnik) den Energieausweis. Pflicht besteht seit 2012 beim Verkauf und bei Neuvermietungen. Österreich nutzt:

  • Heizwärmebedarf (HWB): gibt den Wärmebedarf in kWh/m² und Jahr an
  • Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE): berücksichtigt die Energieträger

Klassen von A++ bis G. Auch in Österreich beeinflussen schlechte Energieklassen die Bankfinanzierung und den Wiederverkaufswert massgeblich.

Was Käufer prüfen sollten

  1. Energieausweis immer vom Verkäufer einfordern – vor Kaufabschluss
  2. Klasse D oder schlechter: Sanierungskosten kalkulieren (Renovierung ROI)
  3. Heizsystem prüfen: Ölheizung = Sanierungspflicht in DE bis 2045 (GEG)
  4. Für CH: GEAK Plus bestellen für konkrete Modernisierungsberatung

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