Das Grundbuch ist das amtliche Register, das sämtliche Eigentumsrechte und Belastungen an Grundstücken festhält. Wer eine Immobilie kauft, ohne den Grundbuchauszug vollständig zu prüfen, handelt fahrlässig – unbekannte Dienstbarkeiten oder Hypotheken können eine Investition erheblich belasten.
Aufbau des Grundbuchs in der Schweiz
Das Schweizer Grundbuch ist kantonal geführt, aber bundesrechtlich (ZGB) geregelt. Ein Grundbuchauszug enthält:
- Bestandesverzeichnis: Lage, Fläche, Gebäudeart
- Eigentumsabteilung: aktueller Eigentümer, Erwerbsgrund, Datum
- Dienstbarkeiten und Grundlasten: Wegerechte, Leitungsrechte, Bauverbote
- Grundpfandrechte: bestehende Hypotheken, Schuldbriefe
- Vorrechte und Vorkaufsrechte
In der Schweiz gilt das Prinzip der öffentlichen Urkunde: Was im Grundbuch steht, gilt als bekannt. Ein versteckter Mangel schützt den Käufer nicht automatisch.
Das deutsche Grundbuch
In Deutschland besteht das Grundbuch aus vier Abteilungen:
- Bestandsverzeichnis: Grundstücksbeschreibung, Flur, Flurstück
- Abteilung I: Eigentümer und Erwerbsart
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Niesbrauch, Vorkaufsrechte)
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden)
Besonders wichtig ist Abteilung II: Hier verstecken sich oft Wohnrechte für frühere Eigentümer oder Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen, die den Nutzungswert einer Immobilie dauerhaft einschränken können.
Einsicht ins Grundbuch
In Deutschland hat nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, Einsicht ins Grundbuch (§ 12 GBO). Käufer erhalten Einsicht mit Kaufabsichtserklärung. In der Schweiz ist das Grundbuch grundsätzlich nicht öffentlich – der Notar zieht den Auszug im Rahmen des Kaufprozesses ein.
Österreichisches Grundbuch
Österreich führt das Grundbuch zentral und ist eines der wenigen Länder, in dem jeder kostenfrei online einsehen kann (JUSLINE, Grundbuch-Online). Der Auszug umfasst:
- A-Blatt: Grundstücksbeschreibung
- B-Blatt: Eigentumsrechte
- C-Blatt: Lasten und Pfandrechte
Typische Risiken ungeprüfter Grundbuchauszüge
- Wohnrecht: Früherer Eigentümer darf lebenslang in der Immobilie wohnen
- Niesbrauch: Nutzungsrecht für Dritten, verhindert Eigennutzung
- Vorkaufsrecht: Dritter darf vor Ihnen kaufen
- Altlastenvermerke: Umweltbelastungen auf dem Grundstück
- Offene Hypotheken: Müssen vor oder bei Kauf gelöscht werden
Prüfen Sie den Grundbuchauszug immer zusammen mit dem Notar. Mehr zu Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer DACH. Objekte ohne versteckte Lasten finden Sie auf regio.immo.