Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), im Volksmund Lex Koller genannt, schützt den Schweizer Immobilienmarkt vor übermässigem Erwerb durch Nichtansässige. Seit der Einführung 1983 wurde das Gesetz mehrfach angepasst – 2026 gelten folgende Regeln.
Wer ist betroffen?
Das Gesetz gilt für natürliche Personen im Ausland sowie für Unternehmen mit ausländischer Kontrolle. EU/EFTA-Bürger, die ihren Hauptwohnsitz in der Schweiz haben und eine Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung besitzen (B- oder C-Ausweis), sind von der Bewilligungspflicht ausgenommen – sie stehen Schweizer Bürgern weitgehend gleich.
Kategorien unter Lex Koller
- Hauptwohnsitz: EU/EFTA mit Wohnsitz CH – bewilligungsfrei
- Ferienwohnungen: Kontingentiert, nur in bestimmten Tourismusgebieten mit Kantonsquote
- Renditeobjekte: Grundsätzlich verboten für Nichtansässige
- Kommerzielle Liegenschaften: Bewilligungsfrei, wenn ausschliesslich geschäftlich genutzt
Ferienwohnungen: das Kontingentsystem
Der Kauf einer Ferienwohnung durch Ausländer ist möglich, aber stark reguliert. Jeder Kanton erhält jährlich eine begrenzte Anzahl Bewilligungen (Bundesrat legt Gesamtkontingent fest). Die Kantone Wallis, Graubünden und Bern vergeben die meisten Kontingente, da dort Tourismusdestinationen überwiegen. Zusätzlich gilt das Zweitwohnungsgesetz, das in Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungsanteil weitere Neubauten untersagt.
Was droht bei Verstoss?
Wer eine Liegenschaft ohne erforderliche Bewilligung erwirbt, riskiert die Nichtigkeit des Kaufvertrags und eine strafrechtliche Verfolgung. Zudem kann der Kanton die Veräusserung des Objekts erzwingen. Gerichte haben in der Vergangenheit auch indirekte Umgehungen via Gesellschaftsanteile als bewilligungspflichtig eingestuft.
Praktische Auswirkung für DACH-Käufer
Deutsche und österreichische Staatsangehörige ohne Schweizer Wohnsitz können in der Schweiz:
- Gewerbliche Immobilien für eigene Betriebszwecke erwerben
- Ferienwohnungen mit Bewilligung in Kontingentsgemeinden kaufen
- Renditewohnungen und Mehrfamilienhäuser nicht frei kaufen
Wer regelmässig in der Schweiz arbeitet und einen B-Ausweis anstrebt, sollte die Wartezeiten für den Erwerb einer Hauptwohnung berücksichtigen.
Lex Koller und Erbschaft
Vererbt ein Schweizer Eigentümer eine Liegenschaft an einen ausländischen Erben, ist die Erbschaft zwar nicht bewilligungspflichtig, aber der Erbe muss das Objekt in der Regel innert zwei Jahren veräussern, wenn er nicht die Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt. Mehr dazu im Artikel Erbschaftssteuer auf Immobilien.
Ausblick 2026
Politische Vorstösse zur Lockerung oder Verschärfung von Lex Koller werden regelmässig eingereicht, ohne bisher grundlegende Änderungen zu bewirken. Das Gesetz bleibt einer der stabilsten Schutzwälle des Schweizer Immobilienmarkts. Wer grenzüberschreitend investieren möchte, findet weitere Hinweise im Leitfaden Cross-Border Immobilien CH-DE-AT.
Alle aktuellen Angebote auf dem Schweizer Markt finden Sie unter Immobilien durchsuchen. Den Finanzierungsrechner nutzen Sie kostenlos auf der Hauptseite.