DACH ist wirtschaftlich eng verflochten, aber beim Immobilienkauf über die Grenze gelten drei verschiedene Rechtssysteme. Deutsche kaufen in der Schweiz, Österreicher in Bayern, Schweizer in Südtirol oder am Bodensee – die Komplexität ist real, aber handhabbar.

Deutsche kaufen in der Schweiz

Deutsche Staatsbürger ohne Schweizer Wohnsitz unterliegen der Lex Koller. Das bedeutet: Erwerb von Ferienimmobilien nur mit kantonaler Bewilligung und innerhalb der Kontingente. Renditeobjekte sind grundsätzlich nicht möglich ohne Wohnsitz.

Steuerlich: Deutschland besteuert das Welteinkommen seiner Bürger. Mieteinnahmen aus der Schweiz sind in DE zwar steuerfrei (DBA Schweiz-Deutschland), erhöhen aber den deutschen Steuersatz auf das übrige Einkommen (Progressionsvorbehalt). Der Kaufgewinn bei Verkauf ist in der Schweiz steuerpflichtig (Grundstückgewinnsteuer), in DE nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei.

Schweizer kaufen in Deutschland

Für Schweizer gelten in Deutschland keine Erwerbseinschränkungen – keine Lex-Koller-analoge Regelung. Der Kauf läuft wie für EU-Bürger. Steuerlich gilt das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) CH-DE:

  • Mieteinnahmen aus deutschem Objekt: in DE zu versteuern, in CH von der Steuer befreit (mit Progressionsvorbehalt)
  • Vermögenssteuern: deutsches Immobilienvermögen fliesst in den Schweizer Vermögenssteuersatz ein
  • Eigenkapitalanforderungen: Deutsche Banken verlangen meist deutschen Wohnsitz als Sicherheit – Schweizer benötigen oft höheres Eigenkapital oder Schweizer Bankgarantien

Österreich: die einfachste Variante

Österreich hat für EU/EFTA-Bürger keine Erwerbsbeschränkungen. Deutsche und Schweizer kaufen wie Inländer. Das DBA AT-DE und AT-CH regeln die Besteuerung klar: Immobilieneinkünfte werden im Belegenheitsstaat (Österreich) besteuert, im Wohnsitzstaat in der Regel freigestellt.

Die 5 grössten Fallstricke

  1. Doppelbesteuerung durch Progressionsvorbehalt: Das Auslandsimmobilieneinkommenerhöht den Steuersatz auf Inlandseinkommen
  2. Devisenkurse: CHF/EUR-Schwankungen können Renditeberechnungen erheblich verändern
  3. Währungsrisiko bei Finanzierung: Hypothek in Landeswährung des Objekts ist oft sicherer
  4. Verwaltung aus der Ferne: Professionelle Hausverwaltung einkalkulieren
  5. Erbrecht: EU-Erbrechtsverordnung gilt nicht für die Schweiz – Erbschaftsplanung komplex

Praxis-Empfehlungen

  • Immer einen Steuerberater aus beiden betroffenen Ländern einschalten
  • DBA prüfen: Quellensteuern, Ansässigkeitsklauseln, Tie-Breaker-Rules
  • Für CH-Ferienwohnungen: Bewilligungspflicht vorab klären, nicht nach dem Kauf
  • Finanzierung im Belegenheitsstaat bevorzugen (kein Wechselkursrisiko)

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