Die Maklercourtage ist oft einer der grössten Kostenpunkte beim Immobilienkauf – und doch herrscht in DACH grosse Unklarheit darüber, wer wie viel zahlt. Seit der deutschen Gesetzesreform 2020 und unterschiedlichen kantonalen Gepflogenheiten in der Schweiz lohnt sich ein genauer Blick.

Deutschland: Halbteilungsgrundsatz seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Gesetz zur Teilung der Maklerkosten. Bei Verträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen darf der Makler vom Käufer maximal den gleichen Betrag verlangen wie vom Verkäufer. Die übliche Gesamtprovision liegt je nach Region bei 3,57 % bis 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises.

  • Bayern, Baden-Württemberg, NRW: meist 7,14 % gesamt, je 3,57 %
  • Berlin, Hamburg, Brandenburg: früher käuferseitig bis 7,14 % – nach Reform 50/50
  • Gewerbliche Objekte: weiterhin frei verhandelbar

Wann gilt die Halbteilungsregel nicht?

Das Gesetz gilt ausschliesslich für Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) und nur, wenn beide Parteien natürliche Personen sind. Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und Grundstücke bleiben weiterhin frei verhandelbar. Dort kann der Käufer die volle Provision tragen.

Österreich: IMAG-Tarif und Deckelung

In Österreich regelt die Immobilienmakler-Verordnung (IMAG) die Höchstsätze. Bei Käufen gilt:

  • Kaufpreis bis 36.336 € – max. 4 % Provision
  • Kaufpreis 36.336–48.448 € – Pauschale 1.453 €
  • Kaufpreis über 48.448 € – max. 3 % Provision

Die Provision wird üblicherweise nur vom Käufer oder nur vom Verkäufer bezahlt, je nach Beauftragung. Eine Doppelprovision ist möglich, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist, darf aber die Gesamthöchstsätze nicht übersteigen.

Schweiz: Keine gesetzliche Deckelung

In der Schweiz existiert keine bundesrechtliche Regelung der Maklerprovision. Die ortsübliche Courtage beträgt 2–3 % des Kaufpreises, zuzüglich 7,7 % MWST. In der Praxis trägt fast ausschliesslich der Verkäufer die Provision. Käufer zahlen in der Regel nichts – ausser sie engagieren einen Käufermakler, was in der Deutschschweiz noch eine Nischendienstleistung ist.

Wie lässt sich Provision sparen?

  • Off-Market kaufen: Kein Makler involviert – kein Honorar. Details dazu im Artikel Off-Market Immobilien finden
  • Direktkauf vom Eigentümer: Auf einschlägigen Plattformen suchen
  • Festpreis-Makler: In DE wachsendes Modell (z.B. 1990 € Pauschale)
  • Verhandeln: Besonders bei teuren Objekten ist eine Reduktion auf 2 % oft möglich

Provision als Nebenkosten im Überblick

Neben der Maklerprovision fallen weitere Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer und Notargebühren. In Deutschland summieren sich alle Nebenkosten auf 8–15 % des Kaufpreises – ein entscheidender Faktor bei der Budgetplanung.

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