Mietrendite, Cap Rate, Cash-on-Cash-Return – wer in Renditeimmobilien investiert, muss diese Kennzahlen verstehen und richtig berechnen. Hier erfahren Sie, was die Zahlen wirklich aussagen und welche Rendite in DACH 2026 realistisch ist.

Bruttomietrendite: der erste Überblick

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Jahreskaltmiete 18.000 € → 4,5 % Bruttomietrendite.

Diese Kennzahl ignoriert alle Kosten. Sie dient nur als erster Filter. Alles unter 4 % brutto in DE/AT sollte kritisch geprüft werden. In der Schweiz sind Bruttomietrenditen von 2,5–3,5 % in Städten normal.

Nettomietrendite: die ehrliche Zahl

Von der Bruttomiete abziehen:

  • Verwaltungskosten: ca. 5–8 % der Miete
  • Instandhaltungsrücklage: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises jährlich
  • Leerstandsrisiko: ca. 5 % der Jahreskaltmiete
  • Versicherungen, Steuern auf Mietertrag
Nettomietrendite = (Nettomieteinnahmen / Gesamtinvestition) × 100

In der Praxis liegt die Nettomietrendite ca. 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. Eine Bruttomietrendite von 5 % entspricht oft einer Nettomietrendite von 3–3,5 %.

Cap Rate (Kapitalisierungsrate)

Die Cap Rate ist der internationale Standard für Renditeobjekte. Sie misst den Nettoertrag unabhängig von der Finanzierung:

Cap Rate = NOI / Marktwert × 100
NOI = Nettobetriebseinkommen (Mieteinnahmen – alle Bewirtschaftungskosten, OHNE Finanzierung)

Eine Cap Rate von 4–5 % gilt in DACH für Wohnimmobilien als solide. Unter 3 % (Zentren wie Zürich, München, Wien) signalisiert, dass der Markt stark auf Wertsteigerung setzt statt auf laufende Rendite.

Cash-on-Cash-Return: was das investierte Kapital wirklich bringt

Der Cash-on-Cash-Return misst den Cashflow relativ zum eingesetzten Eigenkapital – die praxisnächste Kennzahl für Finanzierungskäufe:

Cash-on-Cash = (Jährlicher Cashflow nach Zinsen) / Eigenkapital × 100

Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital (20 %), Hypothek 320.000 € zu 4 % = 12.800 € Zinsen/Jahr. Nettomiete 16.000 €. Cashflow: 3.200 €. Cash-on-Cash: 4 %.

Marktübliche Renditen DACH 2026

  • Zürich, Genf: Brutto 2,5–3,5 %, Cap Rate 2–3 %
  • München, Frankfurt, Hamburg: Brutto 3–4 %, Cap Rate 2,5–3,5 %
  • Wien: Brutto 3,5–4,5 %, Cap Rate 3–4 %
  • B-Städte DE/AT: Brutto 4,5–6 %, Cap Rate 4–5 %

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