Sie haben eine Immobilie gekauft oder geerbt – und stehen jetzt vor der Gretchenfrage: einziehen oder vermieten? Die Antwort hängt von mehr als nur der Rendite ab. Dieser Artikel analysiert beide Optionen ehrlich.
Eigennutzung: Vorteile und Nachteile
Vorteile
- Mietersparnis: Sie zahlen keine Miete mehr – das schafft Liquidität
- Emotionale Sicherheit: Keine Abhängigkeit von Vermietern, kein Kündigungsrisiko
- DE: Steuerbefreiung beim Verkauf: Nach 10 Jahren Eigennutzung ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei
- DE: Familienheim-Erbrecht: Steuerfreie Weitergabe an Kinder/Ehegatten (siehe Erbschaftssteuer)
Nachteile
- Kapital ist gebunden, keine laufenden Einnahmen
- Instandhaltungskosten trägt der Eigentümer allein
- CH: Eigenmietwert wird als Einkommen versteuert
Vermietung: Vorteile und Nachteile
Vorteile
- Laufende Mieteinnahmen – Hypothek wird vom Mieter mitfinanziert
- Wertsteigerung plus Cashflow – doppelte Rendite
- Steuerliche Absetzbarkeit: Zinsen, Abschreibungen, Instandhaltung, Verwaltung
- DE/AT: Abschreibung (AfA) 2 % der Anschaffungskosten jährlich
Nachteile
- Mietausfallrisiko, schwierige Mieter, Leerstand
- Verwaltungsaufwand oder Kosten für Hausverwaltung
- Mietrecht schützt Mieter stark – Eigenbedarfskündigung aufwendig
- Gewinn aus Verkauf unter 10 Jahren Haltedauer steuerpflichtig (DE)
Rechenbeispiel: Wohnung CH, Kaufpreis 800.000 CHF
Eigennutzung: Eingesparte Miete ca. 2.800 CHF/Monat = 33.600 CHF/Jahr. Eigenmietwert (fiktives Einkommen) ca. 25.000 CHF, Steuerbelastung bei 30 % Satz ca. 7.500 CHF. Nettovorteil: ~26.100 CHF/Jahr.
Vermietung: Bruttomiete 3.200 CHF/Monat = 38.400 CHF/Jahr. Abzüge: Hypothekarzinsen ca. 14.000 CHF, Unterhalt ca. 4.000 CHF, Verwaltung ca. 2.500 CHF. Nettoeinkommen vor Steuer: 17.900 CHF/Jahr. Rendite auf Eigenkapital (160.000 CHF): ca. 11,2 %.
Wann lohnt sich was?
| Faktor | Eigennutzung bevorzugen | Vermietung bevorzugen |
|---|---|---|
| Alter | Ab 45–50 | Unter 40 |
| Berufliche Mobilität | Gering | Hoch |
| Mietrendite | Unter 3 % | Über 4 % |
| Steuersatz | Über 35 % | Unter 25 % |
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