Die besten Immobiliendeals entstehen nicht auf Portalen – sie entstehen, bevor eine Immobilie überhaupt auf den Markt kommt. Wer Off-Market kauft, umgeht Bieterkriege, zahlt keine Maklercourtage und findet oft Objekte mit höherem Wertsteigerungspotenzial. Aber wie findet man diese Deals?
Warum Off-Market?
Verkäufer gehen off-market aus verschiedenen Gründen: Diskretion bei Scheidung oder Nachlass, Ungeduld mit langem Vermarktungsprozess, oder weil sie einen bekannten Käufer bevorzugen. Für Käufer bedeutet es: weniger Konkurrenz, oft 5–15 % unter Marktwert, keine Maklerprovision.
7 konkrete Wege zu Off-Market Deals
1. Direktes Anschreiben (Direct Mail)
Identifizieren Sie Objekte, die Sie interessieren, und schreiben Sie die Eigentümer direkt an. Eigentümer finden Sie via Grundbuchauszug (beim Notar oder Grundbuchamt). In Österreich ist das öffentlich zugängliche Grundbuch Online besonders einfach. Ein professioneller, handschriftlicher Brief hat eine erstaunlich hohe Resonanzquote – besonders bei älteren Eigentümern ohne digitale Affinität.
2. Notare und Steuerberater als Netzwerk
Notare erfahren oft als Erste von bevorstehenden Verkäufen (Scheidungen, Erbschaften, Unternehmensverkäufe). Eine gepflegte Beziehung zu Notaren – auch mit einem kleinen Provisionsversprechen – kann exklusive Zugang zu Deals schaffen. Gleiches gilt für Steuerberater von Immobilieneigentümern.
3. Nachlassgericht und Erbschafts-Leads
In Deutschland sind Nachlassakten öffentlich, wenn Nachlassgläubiger betroffen sind. Wer systematisch Nachlassverfahren beobachtet, kann Erben ansprechen, bevor eine Immobilie auf den Markt kommt. Eine legale, aber aufwendige Methode für professionelle Investoren.
4. Leerstandskataster und Begehungen
Leerstehende Objekte sind mit blossem Auge erkennbar: keine Vorhänge, kein Briefkasten-Inhalt, vernachlässigter Garten. Über das Grundbuch lässt sich der Eigentümer ermitteln. Viele Kommunen führen auch Leerstandsregister (besonders in schrumpfenden Regionen).
5. Hausverwaltungen ansprechen
Hausverwaltungen kennen Eigentümer, die über Verkauf nachdenken – mangelnde Rendite, Sanierungsdruck, Streit in der Eigentümergemeinschaft. Eine aktive Beziehung zu regionalen Hausverwaltungen bringt regelmässig Pre-Market-Deals.
6. Online-Netzwerke und Investment-Communities
Facebook-Gruppen, immobilienscout-Interne "Erst-Angebot"-Netzwerke, regionale Investoren-Stammtische – ein aktives Netzwerk bringt Deals vor Marktveröffentlichung. Besonders in der DACH-Region gibt es wachsende Investor-Communities.
7. Zwangsversteigerungsmonitoring
Auch wenn Zwangsversteigerungen formal öffentlich sind, ist der Zugang zu Informationen vorher – etwa durch Beobachtung von Zahlungsverzügen oder Insolvenzmeldungen – eine Off-Market-Strategie. Mehr dazu im Artikel Zwangsversteigerung DACH.
Was Off-Market Käufer brauchen
- Schnelle Entscheidungsfähigkeit: Finanzierungszusage vorliegen haben
- Netzwerk vor Ort: Kenntnis des Mikro-Markts
- Klare Kaufkriterien: Grösse, Lage, Typ, Rendite
- Professionelles Auftreten: Seriosität signalisieren
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