Zwangsversteigerungen gelten als Geheimtipp für günstige Immobilienkäufe. Die Realität ist komplexer: Chancen und Risiken halten sich die Waage. Wer unvorbereitet bietet, kann teuer bezahlen.
Deutschland: ZVG-Verfahren beim Amtsgericht
Zwangsversteigerungen in Deutschland werden durch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt und finden vor dem zuständigen Amtsgericht statt. Ablauf:
- Antrag des Gläubigers (meist Bank bei Hypothekenausfall)
- Verkehrswertgutachten durch bestellten Sachverständigen – öffentlich zugänglich
- Versteigerungstermin – öffentlich, jedermann kann bieten
- Mindestgebot: Im 1. Termin mind. 50 % des Verkehrswerts, Gläubiger kann bei unter 70 % ablehnen
- Zuschlag durch das Gericht = Eigentumserwerb, kein notarieller Kaufvertrag nötig
- Grunderwerbsteuer fällt dennoch an
Termine finden Sie auf zvg-portal.de – kostenlos und vollständig.
Besonderheiten Deutschland
Der Bieter kann das Objekt oft nicht innen besichtigen. Das Gutachten ist massgeblich – es enthält Verkehrswert, Mängelbeschreibung und Grundbuch-Lasten. Lasten in Abteilung II des Grundbuchs, die rangältere Rechte haben, gehen auf den Käufer über. Dies ist das grösste Risiko.
Österreich: Exekutionsversteigerung
In Österreich läuft das Verfahren nach der Exekutionsordnung (EO). Bieterversteigerungen vor Bezirksgerichten, ebenfalls öffentlich. Mindestgebot beim ersten Termin: 50 % des Schätzwerts. Besonderheit: In Österreich sind Zwangsversteigerungen häufig über Immobilienmakler abgewickelt (freiwillige Versteigerungen durch Kreditinstitute).
Schweiz: Betreibungs- und Konkursamt
In der Schweiz führt nicht das Gericht, sondern das Betreibungs- und Konkursamt Grundstückverwertungen durch. Ablauf:
- Schätzungsbericht öffentlich zugänglich
- Steigerungstermin: Mindestgebot entspricht Pfandrecht des Gläubigers
- Keine Mindestbieterzahl, aber Zuschlag erst nach mehrwöchiger Einsprachefrist
Schweizer Zwangsversteigerungen sind seltener und weniger öffentlich beworben. Betreibungsämter listen sie auf ihrer Website.
Chancen und Risiken realistisch bewertet
Chancen
- Kaufpreise 10–30 % unter Marktwert möglich – besonders im 2. Termin
- Kein Makler, kein Kaufvertragsaufwand
- Professionelle Gutachten als Due-Diligence-Basis
Risiken
- Keine Besichtigung von innen oft möglich
- Mietrecht: bewohntes Objekt kann nicht sofort genutzt werden
- Grundbuch-Lasten (Wohnrechte, Niesbrauch) können übergehen
- Umbau- oder Renovierungskosten unbekannt
- Bieterpremium durch Emotionen (Overbieten)
Vorbereitung ist alles
Prüfen Sie vor einem Gebot: Verkehrswertgutachten vollständig lesen, Grundbuchauszug analysieren, Maximalgebot kalkulieren (inkl. Renovierungskosten und Grunderwerbsteuer). Nutzen Sie den Finanzierungsrechner und entdecken Sie reguläre Angebote parallel auf regio.immo Immobilien.